DOSSIER DE PRESSE ! Révolutionner LE QUARTIER DE L’ARSENAL DE LA « MORT LENTE » À LA NOUVELLE CITÉ DE L’ARSENAL nkmparis.fr Révolutionner LE QUARTIER DE L’ARSENAL ! Surnommée « mort lente » par les agents de la ville de Paris, la cité administrative du 17 boulevard Morland se vide peu à peu de ses services, sans que l’actuelle majorité n’affiche pour autant une ambition pour son avenir. Après avoir proposé « la ligne de vie » avec le réaménagement de la petite ceinture, nous proposons de faire de ce lieu « Le nouvelle cité de l’Arsenal ». Il s’agira de révolutionner ce quartier endormi et de donner de la vie au « triangle désertique » du 4e arrondissement délimité par les boulevards Morland, Bourdon et Henri IV. ! À l’horizon 2018 cette cité de la vie pourrait accueillir : 2Une cité des sports sur 8000 m , • près de 180 logements pour des familles dans le cadre d’un programme • d’accession à la propriété réservé aux Parisiens, une centaine de logements étudiants, • des commerces de proximité, • une crèche d’entreprise, • 120 places de parking pour les résidents du quartier. • ! Ce projet ne coûtera pas un euro au contribuable parisien et symbolisera notre volonté de maîtriser les dépenses publiques tout en étant imaginatifs. Il constituera un mix intelligent entre investissements publics et privés. ! ! ! 2 !
DE LA MORT LENTE LANOUVELLE CITÉ DE LARSENAL
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RévolutionnerLE QUARTIER DE LARSENAL
Surnommée mort lente par les agents de la ville de Paris, la cité administrative du 17 boulevard Morland se vide peu à peu de ses services, sans que lactuelle majorité naffiche pour autant une ambition pour son avenir. Après avoir proposé la ligne de vie avec le réaménagement de la petite ceinture, nous proposons de faire de ce lieu Le nouvelle cité de lArsenal . Il sagira derévolutionner ce quartier endormi et de donner de la vie au triangle désertique du 4e arrondissement délimité par les boulevards Morland, Bourdon et Henri IV. lhorizon2018cettecitédelaviepourraitaccueillir:Une cité des sports sur 8000 m2, pour des familles dans le cadre dun programmeprès de 180 logements daccession à la propriété réservé aux Parisiens, une centaine de logements étudiants, des commerces de proximité, une crèche dentreprise, 120 places de parking pour les résidents du quartier. Ce projet ne coûtera pas un euro au contribuable parisien et symbolisera notre volontédemaîtriserlesdépensespubliquestoutenétantimaginatifs.Ilconstitueraunmix intelligent entre investissements publics et privés.
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Au lendemain des élections municipales, tout en organisant sur deux ans le déménagement des services restants, nous lancerons un appel à candidatures afin de sélectionner un opérateur. Il aura pour mission de réveiller ce bâtiment avec lambition de faire de cet ensemble un projet qui dynamise lensemble du quartier, réponde aux besoins de la population, accueille de nouvelles familles et devienne un nouveau petit quartier latin dans Paris.
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La cité Morland : un patrimoine considérable mais sous-valorisé. La cité administrative, en forme de H, est délimitée par le boulevard Morland (au Nord), la rue Schomberg (à lEst), le quai Henri IV (au Sud avec une entrée au milieu dimmeubles privés) et la rue Agrippa dAubigné (à lOuest). Sa superficie est égale à 36 000 m2de surface plancher soit environ 23 000 m2de surface utile(ci-joint en annexe 1 du plan cadastral). Ce bâtiment nest ni inscrit ni classé, on peut donc y réaliser des travaux dampleur. Toutefois il se situe dans un secteur de co-visibilité avec des bâtiments classésdansunrayonde500m(écoledeMassillon,îlotSchomberg,bibliothèquedelArsenal). Il faudra donc prendre lavis dun architecte des bâtiments de France avant la réalisation de futurs travaux. Concernant lavenir de ce bâtiment(voir annexe 2, Morland vu du ciel), inauguré en 1966, véritable verrue architecturale en plein coeur de Paris, mais oeuvre de larchitecte Albert Laprade, lauréat du prix de Rome,la Ville de Paris, propriétaire des lieux, oscille entre divers scénarios.Dune part, celui den partir.Progressivement dailleurs le lieu se vide.Après le déménagement des services de la préfecture pour la rue Leblanc dans le 15ème (il ne reste plus quune centaine de fonctionnaires de lEtat sur place), il est prévu de déménager la Direction de lUrbanisme et la Direction de la Voirie et du Déplacement à lété 2014 dans un immeuble flambant neuf situé au 121 de lavenue de France afin de regrouper au même endroit les directions dédiées à lespace public. Ces deux directions représentent un tiers des effectifs et 50% de lespace occupé de Morland. Un travail de numérisation des archives de la DU est en voie de réalisation afin de permettre ce déménagement. Une grande partie de la version papier de ces archives sera reversée aux archives départementales, les nouveaux locaux étant dans lincapacité spatiale de les accueillir. Au final, sur une capacité daccueil de 2000 agents, il en demeurera moins dun millier et les locaux seront vidés quasiment aux deux tiers en 2014. Dautre part, celui véhiculé par desrumeurs plus ou moins fondées mais jamais démenties par léquipe sortante, de vendre la partie centrale pour la transformer en un hôtel de luxepanoramique au sommet) et de rénover les(avec un restaurant ailes pour y installer des logements sociaux. Lidée serait donc un 5 étoiles au milieu de deux tours HLM. En mai 2010, ce projet avait été en partie dévoilé par le bulletin interne du syndicat UNSA. A lépoque, le secrétaire général adjoint (M. Chotard) avait répondu que rien nétait acté , mais il ny eu aucun démenti du cabinet du Maire.
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Un plan de déménagement et de relogement des services restants Un plan de déménagement et de relogement sera soumis aux services restants,c'est-à-dire lAtelier Parisien dUrbanisme (94 agents), lInspection Générale (50 agents), la Direction des Finances (230 en poste à Morland sur 390 agents), lagence de gestion du site – rattachée à la Direction de lImmobilier, de la Logistique et des Transports (20 agents) – la Direction du Logement et de lHabitat (370 agents) et enfin, vestige de la présence de lEtat, la Direction régionale et interdépartementale de lenvironnement et de lénergie dIle de France (150 agents). Ce plan sorganisera dans le cadre dun dialogue approfondi avec le personnel et leurs représentants. Sachant que les travaux de réaménagement du site ne commenceront pas avant lété 2016, nous aurons plus de deux ans pour organiser dans les meilleures conditions ce déménagement. Il faudra en effet, après avoir lancé le projet en juin 2014, respecter tous les délais juridico-administratifs et techniques quant au choix de lopérateur et à la réalisation des différentes études. Une rationalisation de lespace administratif et une diminution progressive des effectifs de fonctionnaires pourront contribuer également à faciliter ce déménagement. Enfin, ces différents déménagements seffectueront après un audit du foncier de la ville. Quelques pistes peuvent déjà être évoquées comme linstallation de tous les collaborateurs de lAPUR au 9 rue Agrippa dAubigné ou celle de la direction des finances dans des immeubles se situant rue Charles V repris par la Ville à lUniversité Paris V.
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La création dune cité des sports en plein coeur de Paris Le 4e arrondissement manque cruellement déquipements sportifs. Les salles sont saturées. La majorité sortante avait promis un nouveau gymnase en 2001, qui nest jamais sorti de terre. ne disposons que dun gymnase pour 28 000 Nous habitants, et qui nest même plus aux normes : létablissement Saint-Merri, construit en 1975 (16 rue du Renard). Face à cette situation, nous proposons dédifier à Morland une cité des sports qui réponde enfin au besoin urgent déquipements sportifs de proximité :tout en réservant aux riverains et aux associations des tarifs municipaux, elle pourrait se construire puis se gérer dans le cadre dun partenariat avec une marque de distribution ou un équipementier. Dans le cadre dune opération de naming on pourrait même envisager que la structure porte le nom du partenaire. Ce projet pourra, sur un ensemble de 8000 m2 en surfaces utiles, prendre la forme suivante : Laile Schomberg (actuellement sur 9 niveaux mais qui sera restructurée sur 3 ou 4 étages pour permettre la pratique de certains sports) avec par exemple un dojo de judo, une salle darmes (Pistes descrime), un terrain de badminton, un terrain de Volley-Ball, une salle de tennis de table, une salle de gym (gym douce, yoga, agrès), un mur descalade, une salle de cardio-training, des vestiairesDans lactuelle cour intérieur et creux du H (côté quai Henri IV), création dun parquet (Basket, Hand, foot en salle, volley-ball). Ce terrain pourra être recouvert dun jardin intérieur (à hauteur de 3 étages). La réalisation de ce terrain nécessitera la destruction du réfectoire (bâtiment sur pilotis rajouté après la construction de lensemble Morland) et du parking en surface de 56 places.Sur un tiers de laile Agrippa dAubigné seront installés dautres vestiaires, salles de sports, accueil et un club house (avec bar, restaurant, lieux de détente). Ce dernier, comme le magasin de sport, seront gérés par le partenaire prestataire. Outre les habitants du 4e arrondissement, ce nouveau complexe sportif aura comme zone de chalandise les riverains des 12e, 13e et 5e arrondissements.
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12 000 m2daccession à la propriété, réservés en priorité aux Parisiens Non seulement la proportion des propriétaires à Paris est la plus faible de France (33%, contre 58% pour le reste du pays), mais la capacité à devenir propriétaire sy est dégradée, à linverse de toutes les autres villes de France : en 2012, alors quenviron 60 % des ménages français étaient en capacité d'acheter un logement correspondant à leurs besoins, à Paris ce chiffre nétait que de 30 %. Cest la raison pour laquelle les12 000 m2 surface utile situés dans la partie de centrale de 17 étages seront aménagés pour accueillir des logements familiaux(environ 180 appartements de 80 m2) à destination des classes moyennes, qui seront affectés en priorité aux Parisiennes et aux Parisiens. Concrètement, 25 % des logements obtenus seront vendus en priorité aux Parisiens avec une décote de 25 %. La vente de ces logements permettra à lopérateur de financer en grande partie la restructuration et la rénovation du reste de lensemble. Louverture dune cité U pour redynamiser le quartier Il ny pas eu un logement étudiant construit durant les deux dernières mandatures dans le 4e arrondissement.parisiennes en la matière ne peuventLes carences quencourager la Ville dans ce domaine. La proximité des facultés de Jussieu et Censier, sans oublier la Sorbonne ainsi que nombreuses classes préparatoires, font de ce site un lieu naturel pour accueillir des étudiants sur les deux tiers restant de laile Agrippa dAubigné (soit 3800 m2 de surfaces utiles). Ce foyer se composerait de locaux administratifs, dune maison de santé pour étudiants, dune salle de lecture, de lieux de détente, dun restaurant universitaire et dun programme dune centaine de logements étudiants. Ce projet seffectuerait dans le cadre dun cofinancement Ville-Etat-Région. Le voisinage de la cité des sports permettrait dapporter une réponse au faible taux de pratique sportive des étudiants parisiens(64% contre plus de 80% dans les autres départements franciliens hors Seine-St-Denis).
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Création dune crèche dentreprise (avec halte-garderie) ou cité de lenfantAu 36 quai Henri IV dans le cadre dun partenariat ville&entreprise, nous créerons sur 800 m2, une crèche dentreprise. 50% des lits seront réservés au personnel de lentreprise en charge de la cité des sports. Les 50% restant seraient accordés aux riverains. Cet immeuble étant en dent creuse , il pourrait éventuellement être agrandi en hauteur sur deux ou trois niveaux. Les autres réalisations autour du projet Un parking résidentiel (120 places).Pour bon nombre de riverains, il est devenu impossible de se garer dans le quartier. Ce parking pourrait être réservé aux habitantsduquartierArsenalmaiségalementàceuxdelatouteprocheîleSaint-Louis.Création de commerces avec diversité des baux rez-de-chaussée du bâtiment au sur la partie donnant sur le boulevard Morland.sur le parvis, coté boulevard Morland.Réalisation dun jardin Ce nouvel espace devra se penser en harmonie avec le jardin à réaliser devant la bibliothèque de lArsenal et le square Henri Galli – situé au milieu dune autoroute urbaine au carrefour du quai des Célestins, du boulevard Henri IV et du boulevard Morland.Réalisation dun deuxième jardindans le second creux du H coté quai Henri IV sur le toit du parquet de sport.
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Un plan de financement exemplaire, qui ne coûtera pas un euro aux ParisiensCe projet symbolise notre volonté de maîtriser les dépenses publiques tout en étant imaginatif.Il sagira de proposer un programme mixte avec un financement privé et de linvestissement public. Le Projet est construit de façon à ne rien coûter à la Ville et même à générer une marge positive que lon peut estimer à 20 millions deuros.Cette somme pourrait même servir à financer la rénovation de létablissement Saint-Merri rue du Renard. Le calcul de cette marge est directement lié au montage envisagé : l'immeuble est vendu à un promoteur qui s'engage à conduire sa transformation selon la programmation définie par la Ville, à respecter les prix de vente des logements, et à exploiter (ou faire exploiter) la Cité des Sports, le parking public pour les habitants du quartier, et la crèche d'entreprise. Seules les dépenses d'aménagement du jardin public sont donc à la charge de la Ville. Les recettes du projet pour la Ville sont donc exclusivement constituées du produit de la vente de l'immeuble aux fins de sa transformation. Le prix de vente est donc calculé selon la méthode du compte à rebours aménageur, la valeur de l'immeuble étant calculée à partir du prix de vente des logements, déduction faite des coûts de la transformation et de la marge du promoteur. Le fait que ces recettes demeurent modestes découle d'un choix politique assumé : produire des logements à des prix abordables.
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1. CALCUL DU PRIX DE VENTE DE L'IMMEUBLE A. Coûts à assumer par le promoteur Les coûts de l'opération à assumer par le promoteur (hors acquisition de l'immeuble) consistent en les coûts d'études et de travaux de transformation. Ces coûts de travaux (études comprises) sont évalués à 3000 m par2 pour les opérations de transformation ou de construction, sauf pour la Cité des sports où ils sont estimés à 5000par m2. Il en résulte que les coûts (hors acquisitions) s'établissent à : Logement (12 000 m2) : 36 MRésidence étudiante (3000 m2) : 9 MCité des sports (8000 m2) : 40 MCrèche (800 m2) : 2,7 MTOTAL : 87,7 MB. Marge attendue par le promoteur La marge attendue par le promoteur est estimée à 12%, ce qui demeure modeste. Elle est toutefois établie à ce niveau du fait du caractère emblématique de l'opération et surtout du fait que la modicité des prix de vente des logements permet une diminution drastique du risque de promotion. Compte tenu des coûts, la marge attendue est donc évaluée à 10,5 M. C. Recettes générées par l'opération pour le promoteur Les recettes pour le promoteur sont issues de la vente des logements et de la résidence étudiante.Ilestfaitlechoixdemaîtriserleprixdesortiepourquecelui-cinedépassepas les 10 000 euros par m2 que 25% des logements soient vendus avec une décote et de 25%, soit à seulement 7500 euros par m2. Les prix de vente de la résidence étudiante à un opérateur spécialisé sont estimés à 6500 euros par m2.
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Les recettes sont donc estimées à : Logement libre (9000 m2) : 90 MLogement accession encadrée (3000 m2): 22,5 MRésidence étudiante (3000 m2): 19,5 MTOTAL : 132 M D. Prix de vente de limmeuble Le prix de vente de l'immeuble est alors égal à (C-A-B) : 33,8 M. 2. MARGE DE L'OPÉRATION Les seuls coûts additionnels à la charge de la Ville s'établissent à 1 M(aménagement du square). La marge s'établit en conséquence à plus de 32 M.