Honoraires de location : l'UFC Que Choisir dénonce "des excès à tous les étages"
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21 mars 2016
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Accès à la location via agences immobilières
Excès à tous les étages!
Etude et propositions de l'UFC-Que Choisir sur le thème.
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Excès à tous les étages!
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Accès à la location via agences immobilières: EXCES A TOUS LES ETAGES ! Enquête auprès de 1246 agences immobilières
Mars 2016
Introduction
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Alors que le logement constitue le premier poste de dépenses des consommateurs (en 2014, les consommateurs ont consacré 20,1 % de leurs revenus pour se loger) et que 39 % des ménages sont locataires de leur logement (22 % dans le privé, 17 % dans le social), l’UFCQue Choisir a voulu de nouveau étudier les modalités d’accès à la location via les agences immobilières.
En effet, régulièrement épinglées par l’administration et l’UFCQue Choisir (la dernière enquête date de 2011) pour des pratiques excessives, les agences immobilières ont été dans le viseur du législateur au moment de la Loi ALUR. Des décrets d’application sont venus préciser certaines mesures législatives (montant des honoraires facturables aux locataires par zone, pièces exigibles du candidat locataire). Décidée à vérifier que ces avancées avaient permis d’assainir les pratiques, l’UFCQue Choisir a réactualisé son enquête fin 2015, auprès de plus de 1200 agences.
Loin d’être plus glorieux que les résultats 2011 sur chacun des points examinés (informations, tarifs, services), les constats 2015 obligent l’UFCQue Choisir à passer à l’action. Outre l’information des consommateurs sur leurs droits, l’association met enpas moins de 400 agences demeure immobilières et saisit les autorités dans l’objectif de mettrerésolument et définitivement fin aux excès.
Contenu
3
Introduction ......................................................................................................................... 2 I.L’enquête de l’UFCQue Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières ........................................................................................................................ 4 II. Information : la transparence aux oubliettes ! ........................................................... 7 1.Peu d’énergie pour l’affichage de l’étiquette énergétique........................................................... 7 2. Des honoraires trop souvent invisibles ........................................................................................ 9 III. Honoraires pour les locataires : des tarifs surévalués .............................................12 emie .................................. 12 1.Pr r constat : gare au paiement unique!..........................................2. Deuxième constat: une présentation qui laisse penser au locataire qu’il doit impérativement passer par l’agence immobilière pour la réalisation de l’état des lieux............................................. 12 3. Troisième constat : Un respect entrompe l’œil de plafonds réglementaires surévalués......... 13 IV. Pour le locataire, des services particulièrement limités...........................................18 1.L’information détaillée aux abonnés absents............................................................................ 18 2. Une quête toujours plus excessive de garanties ....................................................................... 19 3. Le recours excessif au garant ................................................................................................... 23 V.L’assurance multirisques habitation: nouvel eldorado des agences immobilières ? ....................................................................................................................24 VI.La triple action de l’UFCQue Choisir ........................................................................26
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I.L’enquête de l’UFCQue Choisir sur les pratiques peu louables des agences immobilières1 L͛eŶƋuġte de l͛UFC-Que Choisir sur les pratiques des agences immobilières de 2011 avait démontré des abus à tous les étages dont étaient victimes les candidats locataires : manque cruel d͛iŶfoƌŵatioŶs, hoŶoƌaiƌes pƌohiďitifs, quête excessive de garanties. A la suite de cette étude et de son constat accablant, le gouvernement avait lancé un chantier de rénovation des relations bailleur-locataire qui a abouti au vote de la loi du 24 mars 2014, dite « Loi ALUR ».
De Ŷoŵďƌeuses deŵaŶdes de l͛UFC-Que Choisir dans le domaine de la location se sont concrétisées grâce à cette loi. Ainsi, un état des lieux standardisé est devenu obligatoire, et une grille de vétusté définie par décret (encore en attente) devra permettred͛oďjeĐtiveƌ les Ġtats des lieudž, Đoŵŵe daŶs le parc social. L͛UFC-Que Choisiƌ a ĠgaleŵeŶt oďteŶu Ƌu͛uŶ edžeŵplaiƌe de l͛Ġtat des lieudž soit obligatoirement remis à chacune des parties. Par ailleurs, une liste limitative des pièces demandées audž ĐaŶdidats à la loĐatioŶ est ŵise eŶ plaĐe afiŶ d͛Ġviteƌ les deŵaŶdes fantaisistes. Cette liste a été définie par décret.
Pouƌ Đe Ƌui ƌelğve des fƌais, l͛UFC-Que Choisiƌ Ŷ͛a pas oďteŶu Ƌue la ƌĠalisatioŶ de l͛Ġtat des lieudž soit edžĐlue des pƌestatioŶs faĐtuƌĠes paƌ les pƌofessioŶŶels de l͛iŵŵoďilieƌ au loĐataiƌe, conformément à la jurisprudence. La visite des lieux, la constitution du dossier, la rédaction du bail ŵais aussi l͛Ġtat des lieudž soŶt doŶĐ susĐeptiďles d͛ġtƌe faĐtuƌĠs pouƌ ŵoitiĠ au loĐataiƌe.Un plafond des frais par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du bien loué a été renvoyé à un décret.
Si la puďliĐatioŶ de ĐeƌtaiŶs tedžtes d͛appliĐatioŶ se fait toujouƌs atteŶdƌe eŶ ŵatiğƌe de loĐatioŶ ;gƌille de vĠtustĠͿ, ďoŶ Ŷoŵďƌe soŶt dĠjà iŶteƌveŶus ĐoŶĐeƌŶaŶt la phase d͛eŶtƌĠe eŶ loĐatioŶ et particulièrement relatifs aux honoraires des agences immobilières et aux documents que le locataire doit fournir pour constituer son dossier.
C͛est daŶs Đe ĐoŶtedžte Ƌue l͛UFC Que Choisiƌ a eŶgagĠ uŶe Ŷouvelle eŶƋuġte pouƌ s͛assuƌeƌ Ƌue les mauvaises pratiques des professionnels détectées en 2011 avaient cessé et que le cadre légal issu de la loi ALUR était dorénavant respecté.
1246 agences immobilières visitées par l’UFCQue Choisir Les bénévoles de 118assoĐiatioŶs loĐales de l͛UFC-Que Choisir ont visité 1 246 agences immobilières, réparties dans 76 départements. Ces visites ont été effectuées entre le 7 novembre 2015 et le 21 novembre 2015.
Le scenario était le suivant : une personne aide un membre desa faŵille daŶs sa ƌeĐheƌĐhe d͛uŶ appaƌteŵeŶt à loueƌ. L͛appaƌteŵeŶt ƌeĐheƌĐhĠ est ĐoŵposĠ de Ϯ piğĐes pouƌ uŶe suƌfaĐe d͛eŶviƌoŶ 40 m². Le candidat locataire présente un dossier correct. Ses revenus couvrent trois fois le montant du loLJeƌ edžigĠ ŵais il Ŷ͛a pas de garant.
Les objectifs assignés aux visites étaient les suivants :
1 Enquête réalisée auprès de 1 056 agences visitées du 12 mars au 2 avril 2011
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VĠƌifieƌ le ƌespeĐt des ƌğgles ƌelatives à l͛affiĐhage des iŶfoƌŵatioŶs oďligatoiƌes: étiquette énergétique (vignette du Diagnostic de performance énergétique) et honoraires. Dansle ŵġŵe teŵps, ĐoŶtƌôleƌ Ƌue la faĐtuƌatioŶ de l͛Ġtat des lieudž est iŶdiƋuĠe de ŵaŶiğƌe sĠpaƌĠe daŶs les hoŶoƌaiƌes de l͛ageŶĐe iŵŵoďiliğƌe et à titƌe facultatif.
Vérifier le respect des montants réglementaires des honoraires.
Apprécier le service au locataire : informations sur le bien, documents exigés, ƌĠaĐtioŶ de l͛ageŶt iŵŵoďilieƌ faĐe à l͛aďseŶĐe de gaƌaŶt.
Type de zone
Zone très tendue (A bis)
Zone tendue (A, B1, B2)
Zone non tendue (C)
1 NR/Hors champ
Total général
Nombre d'agences enquêtées
103
756
364
23
1246
% du total
8%
61%
29%
2%
100%
1 La zoŶe gĠogƌaphiƋue Ŷ͛est pas pƌĠĐisĠe ou hoƌs du Đhaŵp d͛appliĐatioŶ de la loi ALU‘ ;Nouvelle-Calédonie)
Carte des zones :
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Cette nouvelle enquête souligne que les quelques avancées législatives obtenues dans le cadre de la Loi ALU‘ Ŷ͛oŶt toujouƌs pasfranchi les portes de nombreuses agences immobilières.
II.
Information : la transparence aux oubliettes !
1.Peu d’énergie pour l’affichage de l’étiquette énergétique
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1 Malgré une obligation légaledataŶt de ϮϬϭϭ l͛affiĐhage de l͛ĠtiƋuette du DiagŶostiĐ de peƌfoƌŵaŶĐe ĠŶeƌgĠtiƋue Ŷ͛est pas sLJstĠŵatiƋuedans les agences.
EŶ ϮϬϭϭ, aloƌs Ƌue l͛oďligatioŶ Ġtait ƌĠĐeŵŵeŶt eŶtƌĠe eŶ vigueuƌ, les ƌĠsultats Ŷ͛ĠtaieŶt guğƌe glorieux :
Mais force est de déplorer que la transparence en 2015, loiŶ de s͛aŵĠlioƌeƌ, s͛est dĠgƌadĠe depuis 2011.
5%
Le DPE est-il affiché sur l'ensemble des annonces ? 9% Oui, toujours
21%
65%
Oui, sur la plupart des annonces Oui, sur une petite part des annonces Non ou aucune vignette DPE
1 Décret n° 20101662 du 28 décembre 2010, pris en application du Grenelle 2. La loi 2010788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement a en effet inséré dans le Code de la construction et de l'Habitation l'article L13443 : « à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat.»
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Ainsi, en 2015 seules 65% des ageŶĐes affiĐheŶt sLJstĠŵatiƋueŵeŶt l͛ĠtiƋuette ĠŶeƌgĠtiƋue, Ϯ6 % ne le font que parfois et9 %ne le font toujours pas du tout.
Certaines agences notent « en cours d'élaboration », lorsque le DPE n'est pas effectué. Ce contournement n'estpas lĠgal : l͛ĠtiƋuette ĠŶeƌgĠtiƋue doit ġtƌe ŵise à dispositioŶ dğs la ŵise eŶ location et son affichage est obligatoire. Dans ces cas, nous avons bien évidemment considéré que l͛étiquette n'était pas affichée.
Les ageŶĐes de ƌĠseaudž ƌespeĐteŶt ŵieudž l͛oďligatioŶ d͛affiĐhage du DPE Ƌue les iŶdĠpeŶdaŶts, phénomène déjà observé en 2011.
Cette aďseŶĐe d͛affiĐhage systématiquede l͛ĠtiƋuette du DPE daŶs plus d͛uŶe ageŶĐe suƌ tƌois est d͛autaŶt plus doŵŵageaďle Ƌue Đoŵpte teŶu de l͛edžplosioŶ des taƌifs de l͛Ġnergie (autre préoccupation majeure des consommateurs), cette information devient primordiale pour les loĐataiƌes Ƌui Ŷe peuveŶt iŶteƌveŶiƌ suƌ l͛isolatioŶ du logeŵeŶt.
Et elle Ŷ͛est pas saŶs ƌisƋue pouƌ les pƌofessioŶŶels dğs loƌs Ƌue, Đoŵŵe il a pu ġtƌeprécisé par le 1 secrétaired'Etat au logeŵeŶt de l͛ĠpoƋue, dans le cadre de deux réponses ministérielles , le droit commun a vocation à s'appliquer au défaut d'affichage du DPE comme à l'inexactitude de celui-ci et Ƌu͛aiŶsi: «au plan civil, le dol (art. 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix) ; au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des
1 réponses ministérielles n° 95911 et n° 95241 des 11 et 18 janvier 2011
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fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 1 EUR d'amende .»
Enfin, ce ŵaŶƋueŵeŶt a d͛oƌes et dĠjà ĠtĠsanctionné puisque des magistrats ont condamné une agence immobilière à indemniser le locataire dès lors que cette non application des textes a des conséquences sur le choix du locataire quant à un logement adapté en termes de consommation 2 énergétique .
2. Des honoraires trop souvent invisibles
Si l͛affiĐhage du pƌidž du loLJeƌ est pƌĠseŶt daŶs ϵϰ% des ageŶĐes visitĠes, l͛affiĐhage deshonoraires, 3 pourtant obligatoire depuis un arrêté vieux de plus de 25 ans ,Ŷ͛est lui pasautomatique. Il est ainsi clairement indiqué dans cet arrêté que les professionnels sont tenus«d’affiĐheƌ à l’eŶtƌĠe de leuƌ ĠtaďlisseŵeŶt, de façoŶ visiďle et lisiďle de la ĐlieŶtğle, les pƌix des pƌestatioŶs Ƌu’ils assuƌeŶt…. eŶ indiquant pour chacune à qui incombe le paiement de cette rémunération».
Pour26 % des agences, les montants des honoraires ne sont toujours pas affichés en vitrine, ni visiďles de l͛edžtĠƌieuƌ.Coŵŵe pouƌ le DPE, l͛opaĐitĠ des hoŶoƌaiƌes s͛est dĠgƌadĠe2011 où depuis les tarifsŶ͛ĠtaieŶt pas visiďles depuis la vitƌiŶe d͛uŶe ageŶĐe suƌ ϱ ;21 %).
1 Les sanctions ont depuis été alourdies par la loi Hamon avec une amende pouvant allerjusƋu͛à300.000 Euros. 2 TƌiďuŶal d͛Instance de Moulins 4/01/2013 3 Arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières
Une disparité dans l’application de la loi entre réseaux et indépendants
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Dans 35 % des agences indépendantes visitées,les hoŶoƌaiƌes Ŷe soŶt pas visiďles de l͛edžtĠƌieuƌ,et la proportion est de23 % des agences de réseaux.
Comme nos enquêteurs ont pu le constater, affiché ne veut pas dire lisible. Ainsi pour lire les hoŶoƌaiƌes, uŶ de Ŷos eŶƋuġteuƌs Ŷous a pƌĠĐisĠ s͛agissaŶt d͛uŶe ageŶĐe iŶdĠpeŶdaŶte à LaŶdivisiau (Finistère) «il faut une loupe et se mettre à quatre pattes».
Pouƌ Đe Ƌui ĐoŶĐeƌŶe l͛affiĐhage du dĠtail des hoŶoƌaiƌes deŵaŶdĠs au futuƌ loĐataiƌe, là eŶĐoƌe l͛iŶfoƌŵatioŶ Ŷ͛est pas au ƌeŶdez-vous.
Seuls18 %agences visitées mentionnent le détail des prestations des ƌĠalisĠes daŶs l͛iŶtĠƌġt du locataire à savoir: d͛uŶe paƌt la ĐoŶstitutioŶ du dossieƌ, la visite et la ƌĠdaĐtioŶ du ďail et la ƌĠalisatioŶ de l͛Ġtat des lieudž d͛autƌe paƌt.
11
Ainsi, parmi les agences qui affichent leurs honoraires, 74 % des professionnels incluent dans les hoŶoƌaiƌes la faĐtuƌatioŶ de l͛Ġtat des lieudž. ‘appeloŶs Ƌue Đe Ŷiveau de dĠtail est doƌĠŶavaŶt ŶĠĐessaiƌe, l͛Ġtat des lieudž devaŶt ġtƌe faĐtuƌĠ à paƌt.Le fait de faĐtuƌeƌ l’Ġtat des lieux aveĐ les autƌes fƌais d’ageŶĐe ĐoŶstitue uŶevente liée. La possibilité est peu connue mais un état des lieux peut tout à fait ġtƌe ƌĠalisĠ gƌatuiteŵeŶt, à l͛aŵiaďle eŶtƌe le loĐataiƌe et le ďailleuƌ, ou paƌ uŶ huissier pour un coût forfaitaire de 150 euros (12,5 % des états des lieux facturés à part dépassent ce montant).
