Résidences secondaires et tourisme sélectif en zone littorale CRUSE Sarah

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Résidences Secondaires Et Tourisme Sélectif En Zone Littorale

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01 septembre 2010

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Niveau: Supérieur, Master

cours - matière potentielle : des différentes phases

cours - matière potentielle : leurs voyages et de leurs séjours dans les lieux situés

mémoire

mémoire - matière potentielle : professionnel

1 UNIVERSITE DE PARIS 1 – PANTHEON SORBONNE INSTITUT DE RECHERCHE ET D'ETUDES SUPERIEURES DU TOURISME « RESIDENCES SECONDAIRES ET TOURISME SELECTIF EN ZONE LITTORALE » Mémoire professionnel présenté pour l'obtention du Diplôme de PARIS 1 – Panthéon Sorbonne MASTER PROFESSIONNEL « TOURISME » (2e année) Spécialité Développement et Aménagement Touristique des Territoires Par Melle CRUSE Sarah Directeur du mémoire : Mr LE SCOUARNEC Noël Session de septembre 2010

construction des lieux de villégiature

résidents secondaires

intérêt des zones côtières

tourisme

tourisme selectif en zone littorale

similitudes comportementales avec le touriste consommateur d'hébergement marchand

organisation mondiale du tourisme

commission de statistique de l'organisation des nations

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UNIVERSITE DE PARIS 1 – PANTHEON SORBONNE INSTITUT DE RECHERCHE ET D’ETUDES SUPERIEURES DU TOURISME « RESIDENCES SECONDAIRES ET TOURISME SELECTIF EN ZONE LITTORALE » Mémoire professionnel présenté pour l’obtention du Diplôme de PARIS 1 – Panthéon Sorbonne e MASTER PROFESSIONNEL « TOURISME » (2 année) SpécialitéDéveloppement et Aménagement Touristique des Territoires Par Melle CRUSE Sarah Directeur du mémoire : Mr LE SCOUARNEC Noël Session de septembre 2010

Je tiens à remercier tout particulièrement, mon directeur de mémoire, Monsieur Le Scouarnec, pour sa disponibilité et le regard bienveillant qu'il a porté à mon travail de recherche malgré l’éloignement (Montpellier-Paris). Je voudrais adresser ma reconnaissance à ma responsable de stage Valérie Roche ainsi qu’à Laurent Mazurier, Benoît Thérond et Marine Garsi du bureau d'études Elan Développement. Enfin, un grand merci à ma famille, Yoann, Clara et mes amis qui ont su m'apporter leur soutien au cours des différentes phases de ce mémoire.

SOMMAIRE INTRODUCTION…………………………………………………………………………………p.5 Chapitre 1 : RESIDENCES ET RESIDENTS SECONDAIRES : DEFINITIONS COMPLEXES ET CONTOVERSES………………………………………………………………………………….p.7 Partie 1 : VILLEGIATURES, RESIDENTS SECONDAIRES ET TOURISME : QUELLES DISTINCTIONS ET QUELLES SIMILITUDES ?..................................................................................................................p.7 Partie 2 : L’EMERGENCE D’UN NOUVEAU MODE « D’HABITER »................................................................................................................p.17 Chapitre 2 : LES RESIDENCES SECONDAIRES D’UNE DESTINATION : LE CAS DU BASSIN D’ARCACHON………………………………………………………………………………..p.23 Partie 1 : MUTATIONS ET ENJEUX DU DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE AUTOUR DU BASSIN D’ARCACHON……………………………………………………………….p.23 Partie 2 : LES RECOMPOSITIONS SOCIO-SPATIALES DE LA DESTINATION LEGE-CAP FERRET…………………………………………………………………………………p.38 Chapitre 3 : L’EXISTENCE D’UNE VILLEGIATURE ELITISTE ?.................................................................................................................................p.59 Partie 1 : DES LIEUX EN VOGUE………………………………………………………………p.59 Partie 2 : PERSPECTIVES D’AVENIR………………………………………………………….p.65 3

CONCLUSION………………………………………………………………………...............p.70 BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………………………………….p.72 ANNEXES…………………………………………………………………………………..p.76 à 87 TABLE DES ILLUSTRATIONS…………………………..………………………………p.88 à 90 TABLE DES MATIERES…………………………...…………………………………………p.91 4

INTRODUCTION:Dans un contexte d’augmentation des acquisitions immobilières par des résidents temporaires en France au XXème siècle notamment, l’étude du phénomène des résidences dites « secondaires » (9.7 % des logements en France en 2007 d’après l’INSEE), souvent mal considéré dans la recherche sur le tourisme, nécessite d’être appréhendé dans ses dimensions socio-spatiales. Si l’on se fie à la définition officielle fixée par l’Organisation mondiale du tourisme (OMT) et la Commission de statistique de l’Organisation des Nations, le tourisme correspond aux :« activités déployées par les personnes au cours deleurs voyages et de leurs séjours dans les lieux situés endehors de leur environnement habituel pour une périodeconsécutive qui ne dépasse pas une année, à des fins deloisirs, pour affaires et autres motifs non liés à l’exercice d’une activité rémunérée 1 dans le lieu visité ».cette perspective, le résident peut occuper sa résidence dite Dans « secondaire » pour une période inférieure à une année. De plus, il exerce des activités en dehors de son lieu de vie quotidien. Dans cette optique et bien que la résidence secondaire soit « fortement 2 investie sur le plans matériel, social et symbolique » , le résident secondaire, « fait du tourisme ». Néanmoins, à partir d’un certain temps, il demeure un habitué du lieu plus qu’il ne le visite. La difficulté de ce sujet réside dans le fait que le tourisme demeure une notion complexe à définir et caractérisée en premier lieu comme une activité économique. A ceci s’ajoute la complexité de la typologie de résidents secondaires. Ainsi, les frontières entre les motivations et les comportements des uns et des autres, demeure floue. Pour nous faciliter la tâche et dans le but d’appréhender au mieux les similitudes comportementales avec le touriste consommateur d’hébergement marchand et les implications spatiales du phénomène, nous nous concentrerons sur les résidents secondaires qui utilisent leur résidence principalement pour les vacances et week-end prolongés (courte durée) à des fins de loisirs et de repos. Pour l’étude de ce phénomène, l’intérêt des zones côtières réside dans le fait qu’il s’agit du premier espace d’implantation des résidences secondaires. A ceci s’ajoute le fait qu’elles constituent, depuis plusieurs années, un sujet d’attention tout particulier de la part des politiques publiques (mise en œuvre de la loi littorale, actions du conservatoire du littoral et des rivages lacustres). Ainsi, l’analyse de la valeur accordée à la qualité paysagère et naturelle dans la construction des lieux de villégiature occupe une place de premier ordre. Dans un contexte plus large du développement d’un

1 Nations Unies et l’Organisation mondiale du tourisme, « Compte satellite du tourisme: recommandation concernant le cadre conceptuel », 2001 2 Sous la dir de BONNIN P, DE VILLANOVA R, 1996,D’une maison à l’autre : parcours et mobilités résidentielles, Creaphis éditions, d’après le colloque de l’atelier SHAR (Systèmes d’Habitats et Alternatives Résidentielles), Grane, 370 p. 5

tourisme « qualitatif » différencié du tourisme dit « de masse », il apparaît intéressant de se pencher sur les attentes et les modalités d’appropriation des lieux par une catégorie de résidents à la frontière entre touristes et habitants : « les résidents secondaires ». Pour mener à bien notre étude, nous nous sommes appuyés sur un fond documentaire (articles, ouvrages), de l’analyse statistique (données INSEE, données immobilières), cartographique (spatialisation des données), des entretiens (institutionnels, habitants du territoire d’étude) et une enquête réalisée auprès des différents acteurs d’une destination : Lège – Cap Ferret (habitants, touristes et résidents secondaires). Les recherches documentaires ont débuté en novembre 2009. Les entretiens se sont déroulés en février et avril 2010. Le questionnaire a été diffusé à partir du mois d’Avril 2010 et les réponses recueillies jusqu’au mois d’août suivant. Le thème retenu « résidences secondaires et recompositions socio-spatiales » découle du fait que l'étude des résidences secondaires, développées pour la plupart en zone rurale, revêt nécessairement des dimensions géographiques (mobilité, élection des lieux) et sociologiques (comportements, attentes). Ce mémoire a pour objet d’établir des liens entre ces différentes approches dans une perspective touristique. Il s’articule autour de la problématique suivante :comment l’installation de résidents secondaires dans certains lieux touristiques du littoral génère-t-elle des segmentations socio-spatiales? Dans l’objectif double d’analyser l’offre d’une part et la demande d’autre part, notre travail sera guidé par trois hypothèses principales : -Les résidents temporaires qui pratiquent le territoire ont des attentes et des usages particuliers, différenciés de ceux des habitants. -Il existe des politiques publiques favorables au développement des pratiques et des besoins de clientèle de résidents secondaires. -Il existe des stratégies d’acteurs privés (agences immobilières, entreprises du bâtiment…) favorisant la venue de clients aisés et la constitution de lieux réservés à certaines populations. Dans une première partie, nous poserons les bases de la réflexion en confrontant les points de vue des différents chercheurs à propos de la correspondance des termes « tourisme », « villégiature », « résidences », « habitat » et « résidents secondaires ». Par la suite, nous nous consacrerons à l’analyse d’un cas d’étude, celui du bassin d’Arcachon, (territoire largement occupé par ce type d’habitat) et à la mise en perspective d’une destination en vogue auprès de la clientèle de résidents secondaires : Lège-Cap Ferret. Enfin, nous nous interrogerons sur l’existence d’une « villégiature élitiste ».

CHAPITRE 1 RESIDENCES ET RESIDENTS SECONDAIRES : DEFINITIONS COMPLEXES ET CONTROVERSES PARTIE 1 : Villégiatures, résidents secondaires et tourisme : quelles

distinctions et quelles similitudes ? Dans la littérature courante et universitaire, ces différentes dénominations se confondent et se superposent. De qui parlons-nous ? Cette première partie a pour vocation de mettre en perspective les positions divergentes des chercheurs sur le sujet. Elle permet de poser les bases d’une réflexion et d’apporter des éléments d’information aux phénomènes étudiés par la suite. 1)Essais de définitions

La première notion qui, d’un commun accord, caractérise le tourisme pour les scientifiques, est celle de « migration », le tourisme impliquant, inévitablement, un déplacement. Les discussions se font plus vives quant à l’association ou non des termes « tourisme », « villégiatures » et « résidents secondaires ». Dans cette optique, sachant que le terme « villégiature » provient de l’italien « villégiatura » (séjour à la campagne) et du latin « villa » (maison de plaisance à la campagne), Marc Boyer distingue le « tourisme de voyage » des formes « sédentaires » du tourisme: « les villégiatures » (Boyer, 2008). Nous choisirons tout comme M. Boyer d’employer ce terme au pluriel afin de parler des séjours de villégiature dans leur diversité. Pour ce même auteur, qui s’est attaché à l’histoire des villégiatures, il s’agit d’une « des pratiques culturelles les plus anciennes du tourisme » (Boyer, 2008), ce que réfute L. Burnet (« la villégiature n’est pas le tourisme » Burnet, 1963). « Le villégiateur, depuis son domicile, va au plus vite, avec des arrêts qui ne sont que des pauses » (Boyer, 2008). En ce sens, la villégiature utiliserait des moyens de transport à des fins purement pratiques et incontournables. Ainsi, elle se différencie du voyage, Louis Burnet, dans sa thèse,Villégiature et Tourisme sur les côtes de Francetourisme », qui, distingue « la villégiature », « qui implique l’idée de repos » du « « implique l’idée de mouvement » (Burnet, 1963). Pour l’auteur, « l’un est statique et l’autre 7

dynamique, mais les deux partent pour un temps limité » (Burnet, 1963). Somme toute, M. Boyer et L. Brunet semblent s’accorder sur le caractère « fixe » des villégiatures. Si ces termes ont bien été explicités, il n’en demeure pas moins difficile d’en donner des définitions « techniques » (fondées sur des données statistiques comparables entre elles). Pour L. Burnet, une similitude quant à la temporalité s’observe entre le « tourisme » et la « villégiature ». Il est de plus en plus difficile aujourd’hui, alors que la tendance est à la multiplication des séjours de courte durée et à une volonté d’étendre la saisonnalité des fréquentations sur les différents territoires, de prendre appui sur des données temporelles pour comparer « touristes » et « villégiateurs ». La définition même de 3 « touriste » donnée par l’OMT est soumise à débat. Le dictionnaire de la géographie de l’espace des sociétés définit le tourisme par unsystème d’acteurs, de pratiques et d’espaces qui participent de la « recréation » des individus par le déplacement et l’habiter temporaire hors des lieux du quotidien. L’équipe MIT qui a travaillé sur cette définition explicite le terme derecréationcomme la « reconstitution du corps et de l’esprit après le travail », terme qui englobe trois modalités :le repos, le jeu etla découverte.tourismece sens, les phénomènes de villégiature ou de « En sédentaire » répondent aux critères spatiaux et temporels de la définition. En ce qui concerne les « résidents secondaires », cette « population flottante » (Urbain, 2002) qui revient au même endroit

pendant son temps libre, si la découverte ne constitue pas leur pratique principale derecréation, en revanche, les pratiques de jeu et, davantage encore, de repos, ne constituent pas moins l’essence même de cette activité. Dans cette perspective, le « résident secondaire » va se recréer sans pour 4 5 autant « découvrir » son environnement (bien qu’il parte parfois en excursion) . M. Boyer établit une correspondance entre la villégiature (d’après lui, forme de tourisme sédentaire) qui suit une continuité « depuis le XVIème siècle où s’épanouit lavillegiaturala Renaissance de italienne » et les résidences secondaires qui, de nos jours, « dans un pays comme la France, se comptent par millions » (Boyer, 2008). Pour J.D Urbain en revanche, le résident secondaire n’est pas un villégiateur, « c'est-à-dire, aussi fidèle soit-il, un « séjournant » épisodique ». Contrairement au statut des villégiateurs, celui du résident secondaire est un statut de « semi-permanent » […]. Ce n’est pas un « visiteur » épisodique, mais périodique, dont le cycle a une temporalité propre, autonome, distincte du touriste ou du villégiateur » (Urbain, 2002). La complémentarité des

3 « Toute personne séjournant en dehors de sa résidence habituelle pendant une période de plus de vingt-quatre heures et de moins d’un an ». Cette définition dans son état actuel englobe les « villégiateurs » qui sont alors considérés comme une catégorie de « touristes ». Il est néanmoins certain que « tout villégiateur « fait » du tourisme en allant à sa nouvelle résidence ou en en revenant, et la plupart des touristes s’arrêtent quelques jours dans un lieu d’élection » (Burnet, 1963). 4 « Le résident secondaire n’est pas un touriste, même « à part » (…), (ne le fut-il qu’un jour en découvrant le lieu de sa future résidence) » (J.D Urbain, 2002). 5 Pour M. Boyer, les discours sur le tourisme orientent « vers le voyage et ses contenus (…) tandis que la réalité, ce sont des juxtapositions de sédentarités, de résidences temporaires » (Boyer, 2008). 8

définitions de «villégiature » et « résidence secondaire » ne permettrait-elle pas d’expliciter au mieux la réalité des faits ? La définition du Larousse, aussi simple soit-elle, permet d’accorder les termes. D’après cet ouvrage, la villégiature fait référence àun séjour à la campagne, à la mer, etc., pour prendre du repos, des vacancesainsi qu’au lieu d’un tel séjour(Larousse, 2010). Nous pouvons finalement aboutir à la distinction entre villégiature (phénomène spatio-temporel attaché à 6 un territoire fixe) et résidence secondaire ou « résidence temporaire de villégiature » (lieu physique d’hébergement dans lequel peuvent être exercées les pratiques associées à la villégiature). Nous préférerons ce terme ainsi que celui de « résidence temporaire de vacances », le terme « secondaire » ne reflétant pas les usages associés aux vacances et aux loisirs qui y sont privilégiés. P. Duhamel apporte, quant à lui, une légitimité touristique aux lieux de villégiature dominés par l’hébergement en « résidence secondaire » en rebaptisant les communautés vacancières, c'est-à-dire les communautés de résidents qui peuplent temporairement ces lieux, de « communautés touristiques ». Il justifie cette dénomination par les activités, l’animation et la fréquentation estivale de l’espace. Son travail se situe dans la continuité de ceux de l’équipe MIT sur la typologie des lieux touristiques. Il définit la « communauté touristique » comme «un lieu créé et dominé par le tourisme, une création ex-nihilo dont les caractéristiques rappellent grandement la station mais en différent par l’omniprésence de la résidence secondaire, même si un hébergement marchand peut se maintenir à un niveau bas. Le développement et la pérennité du lieu reposent sur quelques acteurs, voire quelques familles et leurs réseaux. En cela, il ne s’agit pas d’un lieu ouvert sur la société locale ou globale. Le lieu se veut réservé à quelques-uns pour assurer leur tranquillité, leur « entre-soi »». P. Duhamel observe des similitudes de fonctionnement entre ces « communautés vacancières » ou « touristiques » et les « gated communities » (de rares extérieurs peuvent y séjourner). La communauté, qui ne correspond pas toujours à une élite, semble vouloir se préserver de l’extérieur au sein d’un environnement quelle préserve.La pluridisciplinarité de la thématique du temps libre et la transversalité des enjeux associés au tourisme, à la villégiature, mais aussi à l’excursion, traduisent la difficulté de s’accorder sur des définitions précises et exhaustives des termes. « Aucune discipline ne peut prétendre, seule, en faire 7 une approche pertinente » (Boyer, 2003) . Les auteurs s’entendent néanmoins sur le fait que le développement des villégiatures et par là même des différents types de résidences secondaires, correspond, avant tout, à un phénomène de société. 6 Terme adopté par M. Boyer qui préfère ce terme à celui de « secondaire » (appellation qui englobe tous les logements vacants dans les données statistiques de l’INSEE). La résidence secondaire constitue un produit difficile à définir (Boyer, 2008), elle le fruit d’usages variés, de décisions individuelles et de la signification que s’en donne l’occupant. Il s’agit pour lui, d’une vaste palette de résidences privatives destinées aux séjours de villégiature. 9

La spécification de ces termes varie avec les aspirations des populations en question. L’origine même du mot « touriste » proviendrait de l’anglais « tourist » (lui-même issu d’un emprunt du mot français tour au XIVeme s) et aurait été employé en France pour la première fois en 1816 s’appliquant tout d’abord aux voyageurs anglais. A l’époque, il aurait signifié, « personne qui voyage par oisiveté ou désœuvrement ». Aujourd’hui, pour M. Boyer, la villégiature correspondrait encore à ces aspirations «d’oisiveté et de loisirs ». Pour L. Burnet, le tourisme ne comporte plus aujourd’hui de connotation péjorative. A l’origine, les résidences temporaires de villégiature étaient le fait d’une catégorie très aisée de la population (dès l’antiquité), tout comme le tourisme (dès le XVIIème siècle avec « The Tour »). C’est au XIXème siècle que la villégiature balnéaire éclot en France. A cette époque, « on fait bâtir de magnifiques villas avec d’immenses parcs et on se reçoit mutuellement », « c’est la « bonne société » de Paris transplantée » puis, après le Second Empire, elle va s’étendre à une population de plus en plus large (Burnet, 1963). Outre les Loisirs, le « besoin d’évasion », « de liberté », « de repos » et « de retour à la nature » caractérise la villégiature balnéaire d’aujourd’hui plutôt que la vie mondaine d’autrefois (Burnet, 1963). J.D Urbain considère avec une autre approche, les comportements et les aspirations de ces populations. Il considère qu’un propriétaire de résidence temporaire de villégiature « tend à vivre comme un locataire : déresponsabilisé au regard des préoccupations collectives ». Ce résident suivrait un processus d’« auto-exclusion (…) hors de la société d’accueil, ou pourtant, il s’insère ». Pour ce même auteur, la réappropriation du monde rural par les urbains aurait une autre explication, plus complexe, qu’une quête de la nature ou un retour aux sources (Urbain, 2008). La population de résidents temporaires serait en quête « d’un univers alternatif », « d’un ailleurs » (Urbain, 2002). Pour M. Boyer, la villégiature serait vécue « comme une autre vie, plus authentique et épanouissante », son évolution mettrait en évidence « la sensibilité, à une époque donnée, des couches dirigeantes »

(Boyer, 2008). Ces visions se complètent sans s’opposer. Elles présentent les sensibilités et comportements d’une large part de la population. Le résident temporaire en séjour de villégiature recherche un espace dans lequel se libérer du poids du quotidien et peut opérer, par l’objet même de sa quête, une forme de repliement sur soi ainsi que d’abstraction des problématiques du territoire sur lequel il s’installe. Le développement des différentes formes de villégiatures correspondrait, pour M. Boyer, à « un processus permanent de l’invention de distinction continué par la diffusion capillaire des pratiques de villégiatures et la mobilité des réputation des stations » (Boyer, 2008). La villégiature serait donc toujours le fruit des couches sociales supérieures de la société qui créeraient des lieux suivant leurs aspirations jusqu’à ce qu’ils deviennent démodés et soient déportés au second plan (relégués à une 7 In C ; denem MEYER « Le tourisme : essai de définition », revue management et avenir, 2005/1, n°3 10

strate sociale plus basse de la société, sans pour autant perdre totalement de leur valeur), à la faveur de nouveaux lieux. « La société constitue un médiateur influent dans le choix des territoires de villégiature » (Boyer, 2008) et l’individu « obéit à ses goûts, mais aussi à ceux de son entourage, à ses possibilités financières, au snobisme » (Burnet 1963). 2)Les résidences et résidents secondaires en question « Leur nombre a été multiplié par dix de 1946 à 1990. Elles représentent plus de 10 % du total des logements en 1990. De 1982 à 1990, très forte progression des résidences secondaires sur le littoral 8 et à la montagne. Le cas français est presque unique en Europe » . Après un pic au début des années 1990, la construction de logements individuels temporaires se maintient à un rythme stable et la 9 construction de résidences collectives a décliné . En 2005, ODIT France estimait à 70,5 % le nombre de lits touristiques non marchands en « résidences secondaires » contre 29,5 % pour l’hébergement marchand. Dans certaines communes, elles représentent plus de 70% de l’ensemble 10 11 des logements et un ménage sur cinq en France disposerait d’une seconde résidence . Le nombre de résidences temporaires (maison individuelle, appartement) détenues par des étrangers a 12 augmenté de 50 % entre 1997 et 2005 sur le territoire français . L’engouement pour ce type de logement est en constante croissance. Nombre d’entre-elles ont été construites en zone naturelle entre 1991 et 1998. Qu’est ce finalement qu’une résidence secondaire ? Nous pourrions répondre instinctivement : « une seconde propriété », voire, « une seconde maison dans laquelle nous passons nos vacances ». Là encore, les définitions manquent de précision. Qu’est ce ? Une villa ? Un bungalow ? Une caravane ? La location répétée chaque année d’une même résidence ? Une propriété personnelle ? Familiale ? C’est ici que le terme « résidence temporaire de villégiature » prend tout son sens. Nous nous proposons donc, dans un premier temps, de distinguer les différentes types de résidences dites « secondaires » ou résidences temporaires de villégiature. Selon l’INSEE (Institut National des Statistiques et Etudes Economiques), qui établit la majeure 8 Martyne Perrot et Martin La Soudière (de) « La résidence secondaire : un nouveau mode d'habiter la campagne ? », Ruralia, 1998-02 9 DUBOIS G. 2004,Offre et organisation touristique des communes du littoral métropolitain, Panorama de l’offre, Agence Française de l’Ingénierie Touristique, Paris 10 DE BIAISI C.,Tourisme et finances locales, Direction du Tourisme, Bureau de la Stratégie, de la Prospective, de l’Evaluation et de la Recherche, Mars 2008. 11 Indicateurs géographiques de la résidence temporaire, demande sociale et offreBACHIMON P. 2003, « disciplinaire » inObjets et indicateurs géographiques,Université d’Avignon. 12 Direction du Tourisme,Les résidences secondaires en France métropolitaine, Essor des propriétaires résidents à

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